Há reformas que se medem pelo que mudam. E há reformas que se medem pelo que dividem.
A que o Conselho de Ministros aprovou na quinta-feira, 9 de julho, pertence às duas categorias. Inserida no programa «Construir Portugal», a revisão do regime do arrendamento urbano propõe-se reconfigurar o equilíbrio de forças entre senhorios e inquilinos, revogando várias das restrições impostas pelo pacote «Mais Habitação» do anterior governo socialista. O Executivo pedirá agora ao Parlamento uma autorização legislativa para avançar.
O ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, enquadrou as medidas nos princípios do «equilíbrio e da liberdade» contratual, com um objetivo declarado: colocar mais casas no mercado. «Queremos incentivar os cumpridores e penalizar aqueles que não cumprem», resumiu, no final da reunião.
A urgência é justificada pelo diagnóstico do próprio Governo, apresentado aos jornalistas: uma grave escassez de oferta, uma subida mediana das rendas de 68% desde 2020, mais de 250 mil casas vazias fora do mercado, das quais 125 mil necessitariam de obras, segundo o ministro, e um mercado fraturado, onde mais de 23% dos contratos têm mais de 20 anos e 13% ultrapassam os 40. Um retrato de imobilismo que, na leitura do Executivo, gera insegurança jurídica e afasta os proprietários.
No centro da reforma está o fim do controlo de rendas nos novos contratos. Cai o travão que impedia os novos contratos de subirem além de 2% face à renda anterior — regra criada pelo «Mais Habitação» para vigorar até final de 2029 e agora antecipada em três anos. As rendas passam a ser livremente definidas pelas partes.
A liberalização estende-se às garantias: o limite de rendas antecipadas sobe de duas para três, e a caução deixa de ter teto máximo, até agora não podia exceder o equivalente a dois meses. O senhorio passa também a poder recusar a renovação automática do contrato mediante simples comunicação prévia, mantendo-se a duração mínima de um ano e máxima de 30. Todas as comunicações formais entre as partes passam a poder ser feitas por via eletrónica.
O despejo por rendas em atraso passa a poder avançar ao fim de dois meses de mora, em vez dos três atuais. Os atrasos recorrentes também são penalizados: atrasos superiores a oito dias por mais de três vezes em 12 meses, antes eram necessárias mais de quatro, ou mais de quatro vezes em 18 meses passam a justificar a resolução do contrato. O prazo de caducidade do direito de resolução alarga-se de três para seis meses, e o processo de desocupação é simplificado, agregando num único momento as decisões judiciais sobre o despejo e as rendas em dívida, para travar expedientes dilatórios. O Estado assume ainda o pagamento das rendas que se vençam após o término do prazo de oposição ou durante a suspensão por pedidos de apoio judiciário.
A transição dos contratos anteriores a 1990 para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o dossiê adiado por sucessivos governos desde 2012, passa a estar indexada a dois critérios: a idade do inquilino e o rendimento anual do agregado, com a fasquia nos 64.400 euros.
Para inquilinos com menos de 65 anos e rendimentos abaixo desse valor, o contrato transita, mas a renda antiga mantém-se inalterada por cinco anos. Acima dos 64.400 euros, a renda pode ser atualizada até 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do imóvel. Para os inquilinos com 65 ou mais anos, o contrato não transita em caso algum: com rendimentos baixos, a renda mantém-se protegida; com rendimentos superiores ao limiar, pode ser atualizada para o equivalente a 1/15 do VPT.
Quatro quadrantes, quatro destinos. A arquitetura procura conciliar a proteção dos agregados mais frágeis com a aproximação gradual das rendas antigas ao valor real dos imóveis.
Reconhecendo o impacto social da agilização dos despejos, o Governo cria o Fundo de Emergência Habitacional (FEH), financiado pelo Orçamento do Estado e gerido pelo IHRU, em colaboração com a Segurança Social, a Autoridade Tributária e a Comissão para a Cidadania e a Igualdade de Género.
O apoio equivale a um IAS, 537,13 euros, para despesas de alojamento ou realojamento, com um limite de 2.300 euros mensais, durante um máximo de seis meses consecutivos. Destina-se exclusivamente a pessoas despejadas por incumprimento involuntário e a vítimas de violência doméstica. A atribuição, promete o Governo, será automática, com base nas declarações submetidas e fiscalização posterior, para evitar que a burocracia chegue depois do despejo.
Pinto Luz não quantificou, porém, a dotação do fundo. Adiantou apenas que os apoios à habitação atribuídos em 2025 ascenderam a 700 milhões de euros.
A reação da oposição não se fez esperar e não poupou nas palavras.
«Este conjunto de medidas do arrendamento é mais uma peça que se insere na opção política do Governo em que a habitação não é um direito, é um negócio, é uma mercadoria», acusou a líder parlamentar do PCP, Paula Santos, em declarações aos jornalistas na Assembleia da República, considerando que a decisão do Conselho de Ministros «foi claramente empurrar os inquilinos para a rua». Para a deputada comunista, trata-se de «uma autêntica precarização» que facilita o despejo num país onde as rendas «já são elevadíssimas, que são incomportáveis». O Governo, concluiu, «não só não resolveu como agravou o problema» da habitação.
Também o PS acusou o Governo de querer «facilitar os despejos», com José Luís Carneiro a pedir proteção para os mais idosos e frágeis. E a Associação dos Inquilinos Lisboneses, liderada por António Machado, criticou em comunicado alterações que vão no sentido de «facilitar despejos»
A Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) considerou que «chamar a isto reforma é iludir o país» e que as medidas «não resolvem o problema da habitação», criticando o Governo por não ir mais longe no descongelamento das rendas antigas — que a associação aponta como o bloqueio central do mercado. O presidente da ALP, Luís Menezes Leitão, classificou o pacote como «apenas uma atenuação» do «Mais Habitação», lamentando a falta de «espírito reformista» e considerando que a transição dos contratos antigos para o NRAU «continua na prática bloqueada»
Quando inquilinos e senhorios criticam a mesma reforma por razões opostas, das duas uma: ou o Governo encontrou o ponto de equilíbrio, ou não convenceu ninguém. A resposta chegará com o tempo e com o Parlamento.
A reforma do arrendamento completa o pacote lançado há cerca de dois anos para responder à crise habitacional. Já estão em vigor a redução do IVA de 23% para 6% na construção destinada a venda ou arrendamento para habitação permanente a «preços moderados», até 2.300 euros no arrendamento e 660.982 euros na venda, a descida de 25% para 10% do IRS sobre rendas moderadas, a exclusão de tributação das mais-valias em caso de reinvestimento em imóveis para arrendamento, o aumento da dedução das rendas no IRS até 1.000 euros e o IMT de 7,5% para não residentes.
A 17 de julho, o Parlamento vota ainda o diploma que permite a um só herdeiro avançar judicialmente com a venda de imóveis integrados em heranças indivisas há mais de dois anos, outra peça do mesmo puzzle: destravar casas que a lei mantinha paradas.
Por trás dos coeficientes, dos prazos e dos VPT, a pergunta é simples: uma lei consegue devolver confiança a um mercado que a perdeu?
O Governo aposta que sim que a liberdade contratual trará de volta as 250 mil casas fechadas. A oposição teme que não que a liberdade de uns seja a rua de outros.