2005 - 2007 (tempo Socrates)
O período começou com volumes ainda elevados. Em janeiro de 2007, registou-se o máximo histórico com mais de 4.800 edifícios licenciados num único mês. O país construía a ritmos elevados antes do embate financeiro.
2008 - 2015 (A Crise e o Mínimo Histórico em tempo que caiu de Socrates para o passosportismo)
Com a crise do subprime e a intervenção da Troika, o setor colapsou. O mínimo histórico absoluto ocorreu em agosto de 2015, (a PAF passospórtista lembram-se?) com apenas 1.084 unidades licenciadas a nível nacional.
2016 - 2024 (tempo Antonio Costa e inicio Montenegro)
O setor iniciou uma retoma sólida alavancada pelo turismo, reabilitação urbana e nova procura. O licenciamento de fogos (habitações) subiu consistentemente dos cerca de 10.000/ano na crise para 39.096 fogos em 2023 e 42.612 fogos em 2024.
| Ano | Fogos |
|---|---|
| 2016 | 15.500 |
| 2017 | 21.300 |
| 2018 | 25.000 |
| 2019 | 36.000 |
| 2020 | 34.800 |
| 2021 | 39.000 |
| 2022 | 37.930 |
| 2023 | 39.096 |
| 2024 | 42.612 |
| 2025 | 48.844 |
| 2026 | 26.000 até julho |
Mas entretanto lembremos outra realidade: a dos fogos devolutos.
| Censo | Fogos devolutos |
|---|---|
| 2011 | 735.000 |
| 2021 | 723.215 |
Isto é a apropriaçao privatista retira do Mercado para travar a Oferta: algo entre 723.216 e 735.000 fogos de 2011 a 2021!
Ora estes fogos devolutos de aocupados resolveriam 50,8% das necessidades de habitaçoes em Portugal!
Assumamos de qualquer forma que o ano de 2025 consolidou a maior atividade do setor desde a crise financeira:
Edifícios Licenciados: 26.227 edifícios (+1,4% face a 2024).
Fogos (Habitações) Licenciados: 48.844 fogos, um salto expressivo de +14,6% face ao ano anterior, marcando o valor mais elevado desde 2011. Deste total, 42.066 foram destinados a construções totalmente novas.
Os dados acumulados até ao segundo e terceiro trimestre de 2026 mostram uma mudança de dinâmica: há menos projetos aprovados (edifícios), mas cada projeto inclui mais habitações (fogos):
Queda nos Edifícios: No primeiro semestre de 2026, as licenças totais de construção e reabilitação caíram cerca de 6,9% a 7,1% em termos homólogos. No 2.º trimestre de 2026 foram licenciados 6,2 mil edifícios (recuo de 5,6% nas construções novas e queda de 11,9% na reabilitação).
Crescimento nos Fogos Habitacionais: Apesar de haver menos edifícios a avançar, o número total de fogos licenciados em construções novas subiu 4,5% no acumulado até julho. Só no 2.º trimestre de 2026, o licenciamento de habitações familiares novas acelerou 10,8% face ao ano anterior. Até setembro de 2026, a AICCOPN registava 25.854 fogos licenciados em construções novas no acumulado do ano.
Maz vejamos um outro contexto desta atividade: a da capacidade de construção!
Desde 2010, encerram atividade 39.641 empresas de construção e imobiliário em Portugal.
Em 2014, as falências caíram 17,3% mas ainda representam mais de um quarto do total nacional, diz a CPCI.
Em 2016 noticiava-se:
“sector da construção alertou esta manhã, no Porto, para o perigo de desapareceram 8.500 empresas e 35.000 empregos este ano se nada mudar no investimento público.”
(fevereiro 2016)
E mais:
“Em novembro bateram-se recordes negativos no que diz respeito ao lançamento de concursos de obras públicas, já que apenas foram promovidos 56,4 milhões de euros, menos 28% que em setembro, é o valor mais baixo desde janeiro de 2010. Segundo a Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN), é possível concluir que 2015 é ‘o pior ano de sempre em termos de investimento público em Portugal’.”
(idealista)
Portugal sobreviveu apesar de ter perdido o imperio colonial mais duradouro de todos (por inflexibilidade salazarenta e do caetano padrinho de Marcelo Rebelo de Sousa) mas vive desde entao em sistematica fragilidade que nao se vê somente na habitação.
A cultura privatista portuguesa talvez a sua maior limitacao passou da micro propriedade rural (hoje ainda existente e criadora da maioria dos imcendios florestais) para a “casinha portuguesa concerteza” que está por detras da especulação feita a partir da retirada do mercado dos tais 700 mil fogos!
E lembremos a mais atenta Codadã, de sempre, no risco da especulação imobiliária, “Conselhos a uma ministra jovem”:
Em 1974 havia no nosso país mais famílias do que casas, estimando-se na altura a falta de mais de meio milhão de fogos. Hoje a situação inverteu-se, há muito mais casas do que famílias. O excedente em casas vazias, excluindo naturalmente as residências secundárias, é superior a 700.000 alojamentos. A mobilização de uma pequena parte deste excedente, em condições devidamente reguladas, permitiria multiplicar a habitação disponível. É altura de pedir à academia e aos poderes públicos que promovam o estudo aprofundado das razões para um tão grande e inaceitável desperdício de recursos habitacionais.
Conselhos a uma ministra jovem, Helena Roseta, in publico.