De acordo com um projeto da proposta divulgado pela Reuters e pela Euractiv, as novas regras poderão permitir às autoridades locais impor restrições ao uso de imóveis para alojamentos de curta duração quando consigam demonstrar que esta atividade está a contribuir para reduzir a oferta de casas destinadas à residência permanente ou para pressionar rendas e preços de aquisição.
Durante muitos anos, a política de habitação permaneceu essencialmente nas mãos dos governos nacionais e das autoridades locais.
Mas a dimensão da atual crise habitacional levou Bruxelas a assumir um papel mais ativo.
A própria Comissão Europeia reconhece que pretende apoiar Estados-membros, regiões e municípios na identificação de “áreas sob pressão habitacional”, permitindo a adoção de medidas proporcionais destinadas a proteger a acessibilidade da habitação.
O objetivo não será criar uma proibição generalizada do alojamento local em toda a União Europeia.
A filosofia da proposta passa, antes, por fornecer um enquadramento jurídico comum que permita às autoridades atuar quando existam dados objetivos que demonstrem uma deterioração das condições de acesso à habitação.
Entre os indicadores que poderão ser considerados encontram-se a relação entre o preço das casas e o rendimento das famílias, a evolução da população e a relação entre procura e oferta habitacional.
O crescimento das plataformas de alojamento turístico de curta duração transformou profundamente várias cidades europeias.
Paris, Barcelona, Veneza e outras grandes zonas turísticas têm procurado limitar este tipo de atividade, argumentando que a conversão de habitações permanentes em alojamentos turísticos pode contribuir para reduzir a oferta disponível aos residentes.
Segundo dados referidos pela Euractiv com base na Comissão Europeia, a atividade de alojamento de curta duração terá aumentado 93% entre 2018 e 2024.
É precisamente esta tensão entre turismo, propriedade privada e direito à habitação que Bruxelas tenta agora enquadrar.
A proposta distingue igualmente, segundo o projeto conhecido, o arrendamento ocasional da residência principal de situações em que imóveis são retirados de forma mais permanente do mercado habitacional para exploração turística.
Um dos aspetos mais relevantes da proposta é precisamente evitar restrições indiscriminadas.
As autoridades que pretendam limitar os alojamentos de curta duração terão de fundamentar a existência de pressão no mercado e demonstrar a relação entre essa atividade e a disponibilidade ou preço da habitação.
De acordo com a versão preliminar divulgada, poderão ser consideradas medidas como limites quantitativos ou restrições específicas em determinadas zonas, desde que sejam proporcionais, não discriminatórias e justificadas pelo interesse público.
Isto significa que Bruxelas não pretende simplesmente proibir plataformas como Airbnb.
Pretende, antes, criar condições jurídicas para que cidades e governos possam intervir de forma mais segura quando considerem que o equilíbrio entre turismo e habitação foi ultrapassado.
A indústria já começou a manifestar reservas.
A Computer & Communications Industry Association Europe (CCIA), que representa empresas tecnológicas e inclui a Airbnb entre os seus membros, alertou a Comissão Europeia para o risco de adoção de medidas consideradas excessivamente restritivas.
O setor argumenta que novas limitações podem penalizar proprietários que dependem destes rendimentos e afetar economias locais fortemente dependentes do turismo.
O confronto político e económico promete, por isso, ser intenso.
De um lado estão cidades e movimentos que reclamam mais habitação para residentes.
Do outro encontram-se proprietários, plataformas digitais e setores ligados ao turismo, que defendem a importância económica do alojamento de curta duração.
Há, contudo, um ponto importante na própria abordagem europeia: reduzir o alojamento turístico não resolverá, por si só, a crise da habitação.
A Comissão reconhece que o problema exige igualmente aumento da construção, recuperação de imóveis devolutos, maior oferta de habitação social e simplificação dos processos de planeamento e licenciamento.
A futura legislação procura, portanto, atacar simultaneamente diferentes fatores de um problema que se tornou estrutural em muitas cidades europeias.
A questão ultrapassa largamente o Airbnb.
O que está verdadeiramente em discussão é até onde podem ir os poderes públicos para proteger o acesso à habitação quando este entra em conflito com interesses económicos, turísticos e patrimoniais.
Caso avance nos moldes conhecidos, o Affordable Housing Act poderá representar uma mudança significativa na forma como a Europa enfrenta a crise habitacional.
Bruxelas deixa de olhar para a habitação exclusivamente como um problema nacional ou municipal e começa a construir instrumentos comuns para enfrentar um fenómeno que atravessa praticamente todo o continente.
Mas o processo está ainda longe de concluído.
A proposta terá de ser formalmente apresentada e posteriormente negociada entre as instituições europeias e os Estados-membros antes de poder transformar-se em legislação aplicável.
A batalha europeia entre o direito a explorar economicamente uma propriedade e a necessidade de garantir casas acessíveis para quem vive nas cidades está, portanto, apenas a começar.