O setor privado domina quase na totalidade a oferta de casas para compra e arrendamento
A este problema acresce a "pressão negativa do lado da oferta", segundo o ministro Sarmento, numa audição parlamentar na sequência de um requerimento apresentado pelo Livre para ouvir o Governo sobre a venda de património imobiliário do Estado com aptidão habitacional.
"A subida dos preços da habitação é um problema dos mais estruturais que o país tem", verificando-se um agravamento muito significativo na última década, a partir de 2016/2017, referiu.
"É um problema que demora tempo a resolver até podermos ter crescimentos dos preços da habitação mais próximos daquilo que é a inflação", disse, defendendo que é preciso "aumentar muito a oferta".
O ministro citou um gráfico do boletim económico do Banco de Portugal onde desde os anos 1970 e que nos últimos dez foram os únicos em que a oferta esteve significativamente abaixo da procura.
O ministro referiu a disponibilização da habitação pública, passando da meta de 26 mil casas para 59 mil casas no final da década.
Foram criados incentivos à construção nova com redução do IVA, venda de imóveis do Estado e simplificação de licenciamentos, para haver um menor custo para quem constrói, disse.
"É nestas três linhas que temos de continuar a atuar", sabendo que os efeitos serão sentidos no médio e longo prazo, referiu.
O ministro apontou que, desde 2024, o Estado estabeleceu 71 acordos com 64 municípios, para disponibilizar 95 imóveis, no valor de cerca de 80 milhões de euros, que as autarquias podem utilizar nas suas políticas de habitação pública.
O governante disse ainda que a Estamo "praticamente" já concluiu o cadastro do Estado, para verificar se estão a ser utilizados ou desocupados.
Em 80 mil imóveis públicos, a esmagadora maioria são terrenos rurais, muitos dos imóveis urbanos são usados pelo Estado e outros nao fizendo quantos ficarão disponíveis, adiantou.
O ministro referiu ainda que o Governo reforçou as verbas destinadas à habitação, ultrapassando a meta da entrega de 26 mil casas de habitação pública prevista no PRR e projetando que o total irá atingir as 59 mil até 2029
A realidade é que entre 2020 e 2026, os cidadãos e famílias estrangeiras compraram centenas de milhares de casas em Portugal, destacando-se o impulso dos imigrantes já residentes fiscais no país em detrimento de não residentes.
Total em 2025: Adquiridas 41.086 habitações por estrangeiros (cerca de 27,6% a 28% do mercado total) bem acima dos 14% de imigrantes hoje existentes
Estrangeiros com residência fiscal em Portugal (imigrantes): 34.834 casas.
Estrangeiros sem residência fiscal em Portugal (não residentes): 8.471 casas (terceiro ano consecutivo de queda).
Liderança por Nacionalidade: Cidadãos do Brasil lideram de forma expressiva (com cerca de 10.000 aquisições em 2025), seguidos por nacionais de países como Angola e França.
Evolução 2020–2024: O período pós-pandemia registou um forte influxo de investimento estrangeiro e novos residentes.
No âmbito do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), o Estado português concluiu 31.700 soluções habitacionais públicas.
A execução destas habitações obedece aos seguintes detalhes e previsões oficiais:
Balanço do PRR: O prazo estipulado pela Comissão Europeia terminou no final de agosto de 2026 com 31.700 habitações concluídas. Este valor superou a meta inicial de 26.000 habitações definida em 2021.
Projeção até ao final de 2026: O Governo prevê atingir um total de 40.000 casas públicas até dezembro de 2026, integrando mais 12.000 habitações que se encontram atualmente em fase avançada de obra.
Construção nova vs. Reabilitação: É importante notar que nem todas estas habitações foram erguidas do zero. Uma grande percentagem do programa (como o 1.º Direito) recorre à reabilitação de edifícios degradados, aquisição de imóveis e arrendamento, sendo a construção nova apenas uma fatia do total das respostas habitacionais entregues.
“Custos de Construção: O valor médio de construção por metro quadrado para efeitos fiscais situa-se nos 570,00€ (com valor base de 712,50€) em 2026, mas o custo real de empreitada no mercado privado ronda frequentemente valores muito superiores (frequentemente entre 1.400€ e 1.600€ por metro quadrado, dependendo dos acabamentos e da região).
Acessibilidade e Desafios: Tanto na via pública como na privada, a construção de habitação a preços acessíveis é apontada por especialistas como sendo de difícil execução devido aos atrasos e burocracia nos licenciamentos, aos custos elevados dos terrenos e à carga fiscal.
Apoios Públicos: O Estado apoia a criação de Habitação a Custos Controlados (HCC), promovida por municípios, cooperativas ou privados, que obedece a limites máximos de preço e área
Olhando para o passado o governo do PS entre 2015 e 2022, na construção de habitação pública foi marcada por um baixo volume de construção nova, uma vez que a estratégia política inicial priorizou reformas legislativas e a reabilitação urbana em detrimento da edificação de raiz.
Durante este período, o parque habitacional público português manteve-se estagnado em cerca de 2% do total nacional.
Evolução da Estratégia e do Parque Público (2015–2022)
Nos primeiros anos dos governos liderados por António Costa, o foco esteve na criação de enquadramentos legais, tais como a Nova Geração de Políticas de Habitação (2017) e a aprovação da Lei de Bases da Habitação (2019).
As promessas financeiras iniciais tardaram a traduzir-se em habitações no terreno.
Foi desenhado o 1.o Direito como o principal pilar para assegurar habitação a famílias carenciadas.
Contudo, a execução física foi lenta: a esmagadora maioria das metas alcançadas nos anos seguintes dependeu da reabilitação de fogos já existentes, registando-se números residuais no que toca a habitação pública construída de raiz.
So com a inclusão de verbas do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) é que o planeamento ganhou escala orçamental para a meta de entregar 26 mil casas.
No entanto, até ao final de 2022, os resultados práticos da construção nova mantiveram-se baixos devido aos prazos de contratação pública, burocracia municipal e aumento dos custos de construção.
Dados de Construção Geral no Período
De forma global (somando a iniciativa pública e privada), o ritmo construtivo em Portugal registou uma média anual de apenas 12 mil casas concluídas entre 2015 e 2021. Este foi o ritmo mais baixo do século XXI, refletindo a lenta recuperação do setor após a crise financeira anterior.